Från idé till hus

Innan du skriver kontrakt på tomten

• Får tomten bebyggas?
• Sätter detaljplanen begränsningar kring byggarea, höjder och hustyp som kan påverka valet av hus och dess placering?
• Stämmer väderstreck och utsikt med era önskemål?
• Hur är omgivningen planerad för framtiden?
• Finns det något servitut som belastar fastigheten?
• Är tomten pantsatt?
• Är säljaren verkligen ägare till tomten? Tingsrätten har alla uppgifter.
• Vilka kostnader kan tillkomma (avstyckning, gatubyggnadskostnad, anslutning av VA och el, lagfart, gravationsbevis, inskrivning av pantbrev)?
• Går det att ansluta sig till kommunalt vatten och avlopp? Om inte, hur ser vattenkvalitet och tillrinning ut? Vilken typ av enskilt avlopp?

Vilket typ av hus ska du bygga

• Vad får bygget kosta? Utgå från din hushållsbudget. Sätt en övre gräns.
• Hur mycket arbete ska du göra själv?
• Hur mycket får du lån till? Kontakta banken för att få en övre gräns för hur mycket du får låna.
• Vilket typ av hus får du bygglov till?
• Var ska huset placeras på tomten? Ta hänsyn till väderstreck, utsikt, insyn från grannar, träd du vill bevara m m.
• Hur mycket markarkarbeten behövs? Gör ev. en geoteknisk markundersökning.
• Vilken grundläggningsmetod är lämplig? Gör tomtens beskaffenhet att en viss grundläggningsmetod krävs, t ex pålning? Är någon metod utesluten? Ta hjälp av en grundläggningsentreprenör.
• Finns det radon i marken?
• Vilken färg ska huset ha? Vad tillåter detaljplanen och vad passar in i omgivningen?
• Balkong, terrass eller annan uteplats? Var ska den placeras med hänsyn till väderstreck och insyn?
• Taktäckningsmaterial - betongpannor, tegelpannor, plåt, papp eller något annat? Vilket material och färg kräver detaljplanen?
• Hur många utgångar och typ av dörrar?
• Fönster placeras i liv eller indraget? Inåtgående, utåtgående eller fasta fönster? Vilken hängning? U-värde? Fasta eller lösa spröjs?
• Typ av trappa och trappräcke?
• Typ av plåtarbeten?
• Carport eller garage? Fristående, sammanbyggt med huset eller inbyggt?
• Förråd?
• Gäststuga?
• Hur stor del av huset ska vara fri takhöjd?
• Yttre vattenposter?
• Stenbelagda ytor kring huset? Ev. gångar, garageuppfart, uppställningsplats, uteplats.

Invändigt

• Hur många sovrum?
• Vardagsrum/allrum?
• Hur stort kök?
• Hobbyrum?
• Bibliotek?
• Inbyggda bokhyllor?
• Arbetsrum?
• Relaxrum?
• Hur många toaletter?
• Tvättstuga vad ska ingå?
• Förvaringsutrymmen såsom garderober, klädkammare, förråd, vind?
• Öppen planlösning?
• Var är optimal placering av alla rum, med hänsyn till hur ni lever och rör er i huset, väderstreck, ljusinsläpp m m.
• Vilken takhöjd?
• Öppet upp i nock?
• Vilka ytmaterial på golv, väggar och tak?
• Typ av lister?

Kök

• Vilken planlösning i köket?
• Typ av köksluckor?
• Vilka handtag till luckorna?
• Diskbänk eller ho inbyggd i bänkskivan?
• Mer än en ho?
• Vilket material på bänkskiva?
• Typ av blandare?
• Typ av kakel?
• Typ av fog till kaklet?
• Vilka vitvaror?
• Typ av fläkt? Ska fläktmotorn sitta på vinden?
• Ugn eller diskmaskin i arbetshöjd?

Badrum

• Dusch?
• Badkar eller bubbelbad?
• Bastu?
• Förvaring?
• Vilket porslin? Vägghängt?
• Vilka blandare?
• Handdukstork?
• Kakel och Klinker?
• Trängsel i badrummet på morgonen?

VVS

• Vattenburet, luftburet eller direktverkande el? avdelning Värme.
• Vilket energislag är lämpligt för huset, familjen och området? Bergvärme, fjärrvärme, pellets, solenergi, Vindkraft?
• Golvvärme, Radiator, luftvärme, el element
• Vilken typ av ventilation, värmeåtervining?
• Vill ni ha eldstad?
• Vill ni ha aircondition?

El

• Hemmanätverk?
• Belysning? Infällda spotlights eller armaturer?
• Hur många eluttag?
• Vill ni ha golvuttag?
• Dimmer?
• Var ska eluttagen sitta?
• Speciella uttag för vägglampor och fönsterlampor?
• Hur många uttag för telefon, tv och bredband?
• Larm?
• Ska något vara trådlöst?
• Utebelysning?
• Tid-, rörelse- och/eller ljusrelästyrd belysning?

Bygglov

Innan du får börja bygga måste du ha bygglov. Detta ansöker du om på kommunens stadsbyggnadskontor.

Beviljande av bygglov kan ta lång tid, oftast mellan en till tre månader. Priset varierar bl a beroende på hur stort hus du ska bygga och om det finns detaljplaner framtagna för tomten.
Om du ska bygga mindre än 4,5 meter från grannens tomt, måste stadsbyggnadskontoret också begära in grannarnas godkännande, vilket också tar tid.
Priset på ett bygglov varierar således, men oftast hamnar man mellan 30 000 och 50 000 kr*. Handlingar som ska lämnas in vid ansökan är huvudritningar med plan och fasader, sektionsritning, situationsplan, tekniska beskrivningar och anmälan av ansvarig byggledare.
Ibland behövs också tekniska beskrivningar, konstruktionsritningar och ritning över vatten- och avloppsinstallationer. Anlitar du JCC hjälper de dig att ta fram dessa bygglovshandlingar.
*Prisuppgiften kan användas som en schablon för alla kostnader som uppkommer i kontakt med kommunen under bygglovets gång, dvs den inkluderar bygglov, bygganmälan, utsättning, nybyggnadskarta etc.

Bygganmälan

En bygganmälan ska lämnas in till stadsbyggnadskontoret senast tre veckor för byggstart.

Efter det att bygganmälan inkommit, sammankallar stadsbyggnadskontoret till ett byggsamråd, där du presenterar den kvalitetsansvarige du har utsett. Liksom bygglovet.
JCC hjälper dig att ta fram handlingar för bygganmälan.
Efter byggsamrådet är det klart att börja bygga.

Kvalitetsansvarig

För alla byggprojekt ska det finnas en kvalitetsansvarig.

En kvalitetsansvarig har det fulla ansvaret för att nybyggen uppfyller gällande bestämmelser. Han ska utföra tillsyn och göra kontroller gentemot myndigheterna. Det är byggherren som ska utse en kvalitetsansvarig. JCC bistår gärna med att utse en kvalitetsansvarig

Kostnaden för en kvalitetsansvarig brukar hamna kring ca 10 000 kr för ett genomsnittligt villabygge. Var det slutliga priset hamnar beror dock på byggets komplexitet.

Välja Byggledare

Byggledaren är den person som organiserar, leder och kontrollerar bygget. JCC kan hjälper er med detta. Denna konsult ska vara med redan från början eftersom han håller koll på tid och pengar, är det viktigt att ni har förtroende för er byggledare.

Entreprenadformer & kontrakt

Nyckelfärdigt hus:

Termen betyder lite olika hos olika tillverkare. Ofta menar man att ”allt ingår” i paketet. Det handlar då ofta om att man har ett kontrakt och bygger på totalentreprenad, men det behöver inte vara så. Det händer ofta att en del saker inte ingår trots att du har beställt ett nyckelfärdigt hus.

Totalentreprenad:

En enda entreprenör ansvarar för hela bygget, från första ritningen tills huset är klart. Var noga med att precisera exakt hur du vill att allt ska se ut och hur det ska användas.

Delad entreprenad:

Här skriver du avtal med varje företag som är inblandat, från elinstallatören till golvläggaren osv. Se till att varje entreprenör ger ett 10-årigt konsumentskydd och att någon av entreprenörerna tar på sig helhetsansvaret och att detta regleras i ett särskilt kontrakt.

Generalentreprenad:

Du tecknar till exempel avtal med en arkitekt att sköta projekteringen och generalentreprenad med en byggmästare att bygga huset efter ritningarna. Generalentreprenören svarar för allt utom projektering. Det kan dock vara svårt att utreda vem av dem som ansvarar för vad om något går fel.

Glöm inte: Se till att få med ett datum i kontraktet för när huset ska vara klart, och en särskild bötesklausul vid händelse av försening. Även priset inkl. moms måste finnas med i kontraktet.

Byggfelsförsäkringen

krävs alltid vid nybyggnation av en- och tvåbostadshus, både permanentboende och fritidshus och oavsett om du gör allt jobb själv eller anlitar hantverkare. Undantag kan göras för fritidshus som är av enklare standard och har ett lågt skyddsvärde.

Försäkringen krävs även vid om- och tillbyggnader men i regel bara om produktionskostnaden överskrider tio basbelopp, i dagsläget cirka 400 000 kronor.

Försäkringen gäller allt arbete som är utfört av en entreprenör, men även material- och konstruktionsfel. Eget arbete omfattas inte av försäkringen.
I slutändan är det byggnadsnämnden som beslutar om det krävs en försäkring och de kan ge dispenser. Undantag görs dock aldrig vid nybyggnation av permanentbostadshus.

Vid det obligatoriska byggsamrådet ska man kunna visa upp ett försäkringsbrev som anger att man tecknat försäkringen. Den räcker sedan i tio år och överlåtes om huset byter ägare.
Det är vanligt att entreprenören eller husfirman ser till att det tecknas en byggfelsförsäkring för sin kunds räkning. I det läget kan det vara klokt att kontrollera att premien verkligen är betald.

Ett färdigställandeskydd behövs i samtliga fall där en entreprenör är inkopplad. I praktiken innebär det att tio procent av hela produktionskostnaden säkras, genom en försäkring eller en bankgaranti, för att täcka oförutsedda händelser under byggets gång. Det kan handla om att byggaren av någon anledning inte kan slutföra arbetet, till exempel på grund av en konkurs.

Bygger man det mesta själv men lejer bort en del, till exempel rörmokeri och eldragningar, krävs ändå ett färdigställandeskydd för varje enskild hantverkare. Färdigställandeskyddet ska alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset.

Utsättning & markarbeten

Det första som görs när man beviljats byggnadslov och alla kontrakt är klara, är en utsättning av huset.

En utsättning innebär att husets exakta läge på tomten markeras av kommunens tjänstemän.

Därefter tar markarbetena vid. Tiden för markarbeten varierar beroende på tomtens beskaffenhet, men brukar ta ett par veckor. Kommer sprängningar i fråga tar det naturligtvis längre tid än om man har en helt plan tomt.

Grund, stomme & inredning

Tiden för att bygga huset varierar, främst beroende på vilken grund du ska ha, hur mycket som är förtillverkat och hur huset är konstruerat.

Grundläggningen och resning av stommen brukar ta relativt kort tid. En enkel platta till grund kan ta någon vecka att lägga och resning av stommen ca 3 veckor om det mesta är färdigkapat.

Däremot tar det längre tid att inreda huset, dvs resa innerväggar, tapetsera, sätta upp kök och lägga golv. Här får man räkna med en till tre månader. Se dock till att komma överens om ett datum för inflyttning i huset med den du skriver kontrakt med.

Slutbesiktning

Slutbesiktning utförs av kvalitetsansvarig.
Då huset är färdigt ska en slutbesiktning utföras av en besiktningsman, (kvalitetsansvarig) för att reglera förhållandet mellan dig och entreprenören. Övriga besiktningar kan komma i fråga under byggets gång och detta meddelar kommunen när du beviljas bygglov.

Slutbevis

Den kvalitetsansvarige ska anmäla till byggnadsnämnden när bygget är färdigställt genom att sända in ifyllda kontrollplaner. Du erhåller då ett slutbevis

Sammanfattning

• Skaffa byggnadskreditiv. Välj bank med omsorg. Ta in anbud från minst 3 banker. Förhandla och spela ut dem mot varandra.
• Utse din kvalitetsansvarige.
• Dokumentera alla avtal med entreprenörer skriftligt - in i minsta detalj. Kontrakt gällande småhusentreprenader ska vara i enlighet med ABS 05.
• Se till att försäkring är tecknadt för bygget.
• Se till att besiktningar utförs och att ordentliga protokoll upprättas.
• Kontrollera i god tid före inflyttning att hemförsäkringen gäller även på den nya adressen.
• Se till att slutbesiktning blir utförd o att fel blir åtgärdade.
• Håll inne en del av betalningen tills slutbesiktningen är utförd.
• Låt besiktningsmannen värdera slutbesiktningsanmärkningar och håll inne den summan tills alla fel är avhjälpta.
• Se till att kvalitetsansvarig ordnar så att du får ett slutbevis.